住宅ローン借換えの失敗と成功。最大の節約効果を出すのはいつ?

異次元緩和だとか言われて日銀はマイナス金利政策を実行しています。この影響で銀行の定期預金金利はますます下がり、貯金しても恩恵は殆どありません。

しかし、低金利の恩恵を大きく受ける場合もあるんです。

それが住宅ローン。

私も数年前に家を建てるために住宅ローンを組みましたが、今考えると金利はかなり高い。少し前のことになりますが、住宅ローンの借換えを行いましたのでその失敗と成功についてお話します。

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住宅ローン借換えの手順

下の大まかな手順に従って住宅ローン借換えを行いました。シミュレーション、借換えの仮申込みは2つの銀行で行い、最終的に気に入った銀行を選んで借換えを実行しています。

  1. 金利条件の良い銀行を探して、ネット/店舗でシミュレーション
  2. 借換えの仮申込み&審査
  3. 借換え実行

金利条件の良い銀行探しとシミュレーション

住宅ローンの借換え金利が安い銀行は、「住宅ローン 借換え 金利 ランキング」と入力して検索するとすぐに見つかりました。

その中からシミュレーションした銀行は下の2つ。ほとんど使ってないが既に口座を持っている銀行だったからです。もちろん住宅ローン金利が魅力的であったことが一番の理由です。

  • 住信SBIネット銀行
  • イオン銀行

借換え前は変動金利なのに約2%。借換え後は10年固定金利で1.1~1.5%程度。かなりの金利差があります。早速ローンシミュレーションです。

各銀行の住宅ローン借換えシミュレーションのページに行って、借換え前の金利、毎月/ボーナス時の返済額、返済期間、返済残高等を入力。借換え後は10年固定金利と固定期間終了後の予測金利、借入額を入力しました。

ここで悩んだのが、固定期間終了後つまり10年後の予測金利。そんなの分かるはずがない!

ということで10年後の予測金利は、借換えしようとしている銀行の現在の基準金利から金利優遇幅を引いた数値を使うことにしました。

その結果は以下のようになりました。

  • 住信SBIネット銀行 → 総返済額400万円減
  • イオン銀行 → 総返済額350万円減

どちらの銀行も大きく住宅ローンを減らすことができます。ここで金利以外のメリット・デメリットを比べてみました。

住信SBIネット銀行 イオン銀行
ローン取扱い手数料 融資金額の2%+消費税 定率型:借入金額の2.16%
定額型:108,000円+金利0.2%上乗せ
団体信用生命保険 保険料 無料 無料
8大疾病保証 保険料 無料 金利0.3%上乗せ
保証料 無料 無料
一部繰上返済手数料 無料 無料
全額繰上返済手数料 変動金利期間中:無料
固定金利期間中:32,400円
54,000円
銀行独自の特典 指定銀行からの
資金移動手数料が
無料
イオンセレクトカード作成後
5年間イオンでのお買物5%OFF
対象買物金額最大90万円/年
最大225,000円/5年OFF
ATM手数料 ゆうちょ銀行、コンビニ等
入金:無料、
出金:ランクにより
最大15回/月無料
イオン銀行:365日24h入出金無料
ゆうちょ銀行など:平日入出金無料
コンビニ:月5回までWAONで還元
通帳 なし なし

両銀行にローン取扱い手数料が高額になりますが、現金で準備する必要はありませんので安心して下さい。手数料を借入金に上乗せすれば良いのです。

この結果で家族と相談です。住信SBIネット銀行の方が総返済額を少なくすることができますが、家族には馴染みがなく店舗がないことが不安な様子。

一方イオン銀行は、毎日のように行くイオンモールに店舗があること、何よりもお買物がいつでも5%引きになるのがとても魅力的でした。この割引きはお客様感謝デーの5%引きと併用可能。つまり感謝デーは10%引きになるんです。

これが決め手となりイオン銀行で借換えを行うことにしました。

借換えの仮申込み&審査

近くのイオン銀行店舗に出向いて住宅ローン借換えの仮申込みをです。あらかじめ電話で日時を約束していたので待つことがありませんでした。

店舗でも借換えメリットのシミュレーションを実施。ネットよりも詳細にお得額を計算してもらえます。

そして固定期間終了後の金利優遇幅をチラシに乗っている金利よりも少しだけ広げてもらうプランを作成してもらい、住宅ローンの仮申込みをしました。

金利の交渉ができるとは思いもよりませんでした。ただし物件や借入額、その他の条件から判断されるので必ず交渉できるものではないとのことです。

あと、イオン銀行の審査に落ちた場合に備えて、住信SBIネット銀行にも仮申込みをしています。

住宅ローン借換えの実行

住宅ローンの審査が通ったらいよいよ借換え実行です。銀行に言われた必要な書類を準備しましょう。主な必要書類は以下の通り。

  • 住民票の写し
  • 本人確認書類
  • 所得を証明するもの(源泉徴収票、確定申告書類等)
  • 借換え前のローン返済予定表
  • ローン返済履歴
  • 火災保険証券
  • 戸建の不動産売買契約書、建築工事請負契約書
  • 建築確認申請書
  • 不動産登記簿
  • 土地の公図
  • 建物図面・平面図

とにかく書類が多い!チェックリストを作って確認しないと混乱してしまいますね。不動産登記簿や公図は法務局で発行してもらいます。

この他にも必要な書類があるかもしれませんので銀行の指示に従いましょう。

もう一つ重要な注意点があります。借換え前後の返済日と契約日のタイミングをよく確認することです。

タイミングが悪いと、同じ月に2回返済日が来ることがあるので、そんな状態にならないように最新の注意を払いました。

こうして無事に住宅ローンの借換えが完了し、約350万円の節約になりました。

住宅ローン借換えの失敗

借換えで350万円も節約できたのに一つだけ失敗したことがあります。

借換えを実行したのは実は2014年7月です。いわゆるアベノミクスが話題となっており、物価上昇、金利も上昇すると言われていました。

なので住宅ローン金利もこれから上昇すると考えていましたが、その後の日銀総裁黒田バズーカが炸裂し、まさかのマイナス金利制作に突入!

住宅ローン金利も見たことがないくらいの低金利に...

もう少し待っていればもっと返済総額を減らすことができたんです。借換えの時期がちょっと早かったのは失敗でした。

とは言っても、借換えたいと思った時が最高の借換え時期なんですけどね。

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